Главная | Договор аренды недвижимого имущества до регистрации прав собственности

Договор аренды недвижимого имущества до регистрации прав собственности

Вопрос Мы построили здание, у нас проблемы возникли с автодором, мы не можем получить свидетельство о государственной регистрации.

Предприниматели уже въехали в здание и ведут торговую деятельность. Могу ли я составить договора аренды на помещения с ними? Можно ли сдавать в аренду помещение не введенное в эксплуатацию с точки зрения налоговой? Ответ Договор на незарегистрированное здание заключить можно.

О правовых и налоговых рисках читайте ниже. Аренда недвижимости до регистрации права собственности. Как арендодателю не остаться без денег, а арендатору без помещения Если компания решит сдать в аренду объект недвижимости до регистрации прав на него, то любой спор между сторонами договора может обернуться неприятным сюрпризом: Сделка Компания на законных основаниях владеет недвижимым имуществом, однако ее право собственности на этот объект не зарегистрировано.

Например, потому что он построен или куплен совсем недавно.

Удивительно, но факт! Иногда такие соглашения не предусматривают плату за пользование помещением до вступления в силу основного договора аренды, иногда предусматривают например, по условиям соглашения арендатор обязан начать коммерческую деятельность в помещении со дня открытия торгового центра и вносить платежи за пользование, хотя право собственности арендодателя на дату открытия может быть еще не зарегистрировано.

Если компания решит сдать такой объект в аренду до регистрации прав на нее, то любой спор между сторонами договора может обернуться неприятным сюрпризом: Согласно статье Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником например, арендаторы, с согласия собственника сдающие имущество в субаренду, или уполномоченные государственные органы — при сдаче в аренду государственного имущества.

При этом право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним п.

Читайте ещё

Соответственно если договор аренды заключен раньше регистрации права собственности арендодателя на сданный объект, то такой договор ничтожен ст. Дело в том, что после передачи недвижимости, но до госрегистрации перехода права собственности не только покупатель, но и продавец не вправе ею распоряжаться п. Причем, рассматривая спор, суд может признать сделку ничтожной по собственной инициативе, без заявления арендатора п.

То же самое правило будет касаться договорной неустойки за просрочку платежа и обязанности арендатора возместить убытки, если таковые были — суд может отказать в иске из-за недействительности договора.

Две компании в мае года заключили договор аренды нежилого помещения сроком на дня.

Объявления

Право собственности на это помещение арендодатель зарегистрировал позднее — в сентябре года. Допустив просрочку по арендным платежам, арендатор за четыре месяца до окончания договора по собственной инициативе досрочно освободил помещение. Причем оставил его в непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии. Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании долга по арендной плате, а также упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за оставшиеся четыре месяца действия договора и убытков в виде расходов на проведение ремонта.

Суд отказал в иске, потому что из-за отсутствия регистрации права собственности на момент заключения договора он являлся ничтожным.

Следовательно, у сторон не возникло никаких обязательств по нему постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от Можно попытаться истребовать долг по арендной плате, используя нормы Гражданского кодекса о неосновательном обогащении п. Если какое-то время арендатор по недействительному договору пользовался недвижимостью бесплатно, то он неосновательно сберег денежные средства. Однако и тут существует риск отказа суда.

Ведь, обосновывая свои требования, арендодателю необходимо будет доказать, что арендатор неосновательно обогатился именно за счет арендодателя. Представляется, что для этого надо доказать свои права на объект аренды в тот период, когда он находился у арендатора. Риски арендатора Зарегистрировав право собственности на объект, арендодатель в любой момент может выселить арендатора из занимаемого помещения, ссылаясь на недействительность договора аренды. Причем без предварительного предупреждения и без какой-либо компенсации.

Удивительно, но факт! Однако по поводу предварительных договоров аренды тоже существуют определенные опасения.

Ведь в таком случае у арендатора нет правовых оснований для использования данного имущества. Учитывая, что договор недействителен, многие арендаторы в таких обстоятельствах требуют назад арендную плату.

Главное сегодня

Но арбитражная практика по таким спорам в большинстве своем на стороне арендодателя постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от Недействительность договора влечет последствия в виде двусторонней реституции п. То есть каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное по этой сделке или возместить стоимость полученного в деньгах.

Удивительно, но факт! Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества пункт 1 статьи 26 Закона.

Арендодатель должен вернуть арендатору арендные платежи, а арендатор — возместить арендодателю стоимость пользования имуществом. В результате никто никому ничего не должен.

Со стороны арендодателя возникает неосновательное обогащение, только если полученная им арендная плата превысила размер причитающегося ему возмещения за пользование имуществом п. То есть когда арендная плата по недействительному договору оказалась выше рыночных расценок на аренду аналогичного имущества п.

Немногочисленная арбитражная практика в пользу арендаторов постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от Шансы на аналогичный исход дела в обстоятельствах, когда арендодатель владеет имуществом на законных основаниях, но просто зарегистрировал свое право собственности позже заключения договоров аренды, очень малы. Однако если правоустанавливающие документы утеряны либо строение является самовольной постройкой, то суд сочтет факт наличия права собственности недоказанным постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от Меры предосторожности Перед подписанием договора аренды арендатору необходимо запросить в территориальном отделении Росрегистрации по местонахождению объекта недвижимости выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из этой выписки можно будет узнать, кто является собственником объекта. В ней будут также дополнительные сведения о том, какие существуют ограничения прав собственника объекта, о заявленных правопритязаниях когда предъявлены документы для регистрации перехода прав на объект, но регистрация еще не произведена , а также о правах требования в отношении данного объекта, о заявленных в судебном порядке на момент выдачи выписки п.

Если имеется судебный спор в отношении прав на потенциальный объект аренды, то в выписке будет указано: Ведь в результате имеющегося спора его право собственности может быть оспорено, а запись о нем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним — признана недействительной.

Удивительно, но факт! Право собственности на это помещение арендодатель зарегистрировал позднее — в сентябре года.

В таком случае вопрос о действительности договора аренды тоже может оказаться под вопросом. В свою очередь владельцу недвижимости лучше воздержаться от заключения сделок с ней до регистрации права собственности.

Рекомендуем к прочтению! долги умерших по кредитам

Если речь идет о новом объекте, еще не сданном в эксплуатацию, то права на него можно зарегистрировать в порядке, установленном в пунктах 2 и 3 статьи 25 закона от Можно ли при расчете налога на прибыль учесть плату за аренду объекта недвижимости, если арендодатель не зарегистрировал на него свое право собственности Нет, нельзя, за исключением случая, когда предметом договора аренды является вновь построенный объект недвижимости.

При этом в большинстве случаев арендодатель является собственником имущества, сдаваемого в аренду. Это следует из положений статей и Гражданского кодекса РФ. Право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации ст. При этом законный владелец может сдать в аренду недвижимость и до момента регистрации права собственности на нее.

По мнению судей, отсутствие такой регистрации не препятствует заключению договора аренды. Несмотря на то что суды допускают возможность заключения договора аренды незарегистрированной недвижимости, при расчете налога на прибыль арендную плату за такое имущество включать в расходы до оформления арендодателем права собственности нельзя.

Объясняется это тем, что расходы арендатора должны быть подтверждены документально, в частности, договором аренды п. При этом договор должен быть заключен в установленном законом порядке.

Удивительно, но факт! Шансы на аналогичный исход дела в обстоятельствах, когда арендодатель владеет имуществом на законных основаниях, но просто зарегистрировал свое право собственности позже заключения договоров аренды, очень малы.

Такая точка зрения отражена в письмах Минфина России от 25 января г. Исключением из этого правила будет случай, когда предметом договора аренды выступает вновь построенный объект недвижимости.

Если строительство завершено и объект капитальных вложений принят государственной приемочной комиссией, то собственник такого объекта инвестор вправе пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Это следует из положений статьи 6 Закона от 25 февраля г. Арендодатель вправе заключить договор аренды объекта недвижимости еще до регистрации права собственности на него.

По мнению контролирующих ведомств, в этом случае арендатор вправе учесть в расходах арендную плату по данному договору письма Минфина России от 6 мая г. Они заключаются в следующем. Главное, чтобы такие расходы были экономически обоснованны и документально подтверждены п. Отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности на имущество, передаваемое в аренду, не означает, что у арендатора нет фактических расходов в виде арендной платы.

Если затраты по договору аренды связаны с производственной деятельностью арендатора и подтверждены документально, он вправе учитывать их при расчете налога на прибыль. Такая позиция находит поддержку в арбитражной практике см. Причем, если в спорах суды признают договоры аренды недействительными, они все равно взыскивают с арендаторов арендную плату. То есть вменяют им в обязанность понести расходы, предусмотренные подпунктом 10 пункта 1 статьи Налогового кодекса РФ.

При этом они ссылаются на то, что фактическое пользование имуществом должно быть оплачено см. Судьи допускают возможность учесть в расходах арендные платежи даже в тех случаях, когда арендодатель предоставлял в пользование имущество, право собственности на которое утратил постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 апреля г.



Читайте также:

  • Права и обязанности сторон договора аренды земельного участка